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最高院:作为消费者的购房人再次将房屋转让的受让人能否继受排除执行的权利?
2021年2月24日

裁判要旨


本案原购房人具有排除执行的权利,其再次转让购买的房屋在法律上实质为债权转让,即受让了原购房人的债权,而排除执行的权利是购房人原有债权当然包含的内容。在相关当事人未明确约定排除受让人的此项权利时,不能否定其同时承继该权利。


案例索引


《史晓燕、北京兴隆置业有限公司执行异议之诉再审案》【(2017)最高法民再140号】


争议焦点


为消费者的购房人再次将房屋转让时受让人能否继受排除执行的权利?

裁判意见


最高院认为:


一、关于能否认定毛燕在法院查封之前签订了书面房屋买卖合同,支付了全部价款,并实际占有该房屋。


围绕上述事实认定的主要证据如下:一、长兴公司提供的毛燕与长兴公司签订的合同原件,该合同反映毛燕与长兴公司就案涉商品房于2004年8月15日签订买卖合同的事实。二、长兴公司、毛燕、史晓燕签订的《<商品房买卖合同>补充协议》《<商品房买卖合同>购房款交割协议书》等,证明2012年3月20日,长兴公司、毛燕、史晓燕就该商品房买受人由毛燕变更为史晓燕的事实。三、《北京市存量房屋买卖合同(经济成交版)》及与之相关的《房屋交易保障服务合同》《补充协议》《买卖定金协议》《居间服务合同》等由链家地产提供的一系列签约文件,以及史晓燕向毛燕转款的银行凭证等,证明毛燕、史晓燕之间通过链家地产于2012年3月8日签订案涉房屋转让协议并实际支付转让款项的事实。四、长兴公司提供的该公司收取毛燕购房款的收据原件;史晓燕提供的该收据的复印件,证明在签订购房合同的当天(2004年8月15日)毛燕支付了全部购房款。五、毛燕及史晓燕缴纳案涉房屋相关费用的单据,证明2005年之后毛燕缴纳相关物业费、取暖费和电视收视费等,2012年之后上述费用由史晓燕缴纳。六、日期为2005年4月14日的毛燕缴纳公共维修基金、契税、有线电视费等费用的发票,日期为2005年4月15日的毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》,证明在上述时间毛燕缴纳费用的情况。


上述证据在原审及再审中分别进行了质证。首先,关于毛燕与长兴公司于2004年8月15日签订的合同,尽管在落款时间上两个落款中有一个有改动的痕迹,但长兴公司予以说明,是当时出现笔误后修改的,合同的真实性没有问题。其次,链家提供的一系列签约文件及史晓燕向毛燕转款的凭证,与长兴公司、毛燕、史晓燕签订的关于变更买受人的协议相互印证,证实史晓燕在2012年从毛燕处受让该商品房的事实。第三,长兴公司收取毛燕购房款的收据原件,系长兴公司提供的留存联,与史晓燕提供的复印件(系毛燕提供给其,为复写联)一致,留存联后有复写联的痕迹。关于该收据留存联与同一本的其他收据未按时间顺序填写,没有收款人盖章和交款人签字等问题,长兴公司说明:因当时几个销售人员共用,故在同一本收据上没有严格按顺序填写;单位在交给交款人的复写联上盖章,留存联未盖章,交款人一般也没有签字。第四,毛燕及史晓燕缴纳案涉房屋取暖费、物业费、电视收视费等费用单据,与前述证据证明的史晓燕从毛燕处购买房屋并实际居住的事实形成印证。第五,日期为2005年4月14日的毛燕缴纳公共维修基金、契税、有线电视费等费用的收据,为长兴公司提供的留存联原件,该收据与其他同类收据在同一本原始收据中按顺序填写。日期为2005年4月15日的毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》,只有一方融乐公司的签章,不符合合同成立的形式要件。但再审申请人举证的毛燕缴纳取暖费的部分单据(时间为2009、2010年),其上的收款单位即为北京融乐物业管理中心,与上述协议形成一定印证。上述协议能否证明在法院查封案涉房屋(2005年4月27日)之前毛燕已经开始缴纳取暖费,应结合其他证据综合认定。


就单个证据而言,上述部分证据存在一定瑕疵,但当事人均作出了一定的合理解释。综合而言,上述各证据之间能够形成印证,且证据之间不存在无法排除的矛盾,对于其真实性应当予以认定。上述证据相互印证足以证明:在法院查封案涉房屋(2005年4月27日)之前,毛燕已于2004年8月15日与长兴公司签订购房合同,并于当日支付全部款项,并开始支付电视收视费等费用,已实际占有该房屋;2012年史晓燕通过链家地产中介与毛燕签订房屋转让合同,因该房屋并未实际登记过户,双方通过在长兴公司“改底单”的方式完成交易;目前,史晓燕实际占有该房屋。


二、关于在毛燕依法具有排除执行的权利之下,能否认定史晓燕承继毛燕的权利,也具有排除执行的权利


根据上述事实,毛燕符合在法院查封之前签订购房合同,支付全部价款,并实际占有房屋等条件。关于其是否属于非因买受人自身原因未办理过户的问题,案涉房屋在毛燕购买之前,已经抵押给银行;长兴公司证明,在销售时该公司与银行协商的是销售一套解封一套。由此,毛燕在购买房屋时,对于银行解封并办理过户有一定的合理预期。案涉房产未及时办理过户,主要原因在长兴公司。综合以上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,应当认定毛燕具有排除执行的权利。史晓燕系从毛燕处购买该房屋,法律上实质为债权转让,即受让毛燕对长兴公司享有的债权。排除执行的权利是毛燕原有债权当然包含的内容。在相关当事人未明确约定排除受让人的此项权利时,不能否定史晓燕同时承继该权利。故应当认定史晓燕也具备排除执行的权利。

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