趋势观察
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房地产企业破产中购房人权益保护、不动产预告登记破产效力的问题
2020年9月12日

节选《江苏省高院民二庭破产案件审理指南2017修订版(征求意见稿)


七、破产债权及清偿顺序


1.不属于破产债权的具体情形。下列债权不属于破产债权:

(1)行政、司法机关对债务人的罚款、罚金以及其他有关费用。

(2)人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金,包括债务人未执行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金,法律、行政法规及司法解释另有规定的除外。

(3)裁定受理破产申请后形成的债务利息。

(4)债权人参加破产程序支出的费用。

(5)债务人股东基于不公平行为取得并导致其他债权人受损的债权。(有较大争议)

(6)超过诉讼时效的债权。

(7)法律、行政法规及司法解释规定其他不属于破产债权的债权。


2.购房人权益。购房人权利破产保护问题实践争议较大,应着重把握好以下问题:一是关于房地产物权变动问题。物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。据此,破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下,购房人主张就特定房产享有物权的,不应支持。购房人以虽未办理过户登记,但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的,不应支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项的规定,与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突,应适用物权法相关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定特定情形下购房人具备不动产物权期待权,该期待权能够排除司法执行,但并不表明购房人已实际取得不动产物权。二是关于购房人已支付全部购房款情况下房屋买卖合同解除问题。购房人已完全履行支付购房款义务,不属于企业破产法第十八条适用情形,应当按照合同法及企业破产法一般规定处理。对于不具备债权优先性的购房人,因房屋买卖合同继续履行将构成对个别债权人的违法清偿,通常情况下,管理人应当解除合同。对于具备债权优先性的购房人,标的房产具备过户登记条件的,继续履行并不构成偏袒性清偿,管理人不得解除合同;标的房产尚不具备过户登记条件的,因债务企业已破产,协议事实上不能履行,管理人可以解除合同。三是关于购房人债权优先性问题。消费购房债权具有值得优先保护的特殊法益,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复确立消费购房人债权优先性规则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定明确消费购房人在特定情形下具有物权期待权,可以排除司法执行,虽非关于消费购房人债权优先性的规定,但在认定消费购房人债权优先性过程中,可资参照。审判实践中,应当按照前述司法解释规定精神,依法合理划定消费购房债权认定标准、优先受偿权效力范围,实现消费购房人与其他债权人利益的妥善平衡。


3.建设工程价款优先权。债权人主张行使建设工程价款优先权的,应当依照合同法第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)的规定进行审查。


4.不动产预告登记的破产效力。预告登记目的在于保障登记权利人优先取得物权的在先权益。债务企业清偿不能的,预告登记也应保障权利人在先取得物权,法律并无例外规定。可见,预告登记具有破产优先效力,实践中应区分情形具体处理:债务企业进入破产程序,房屋具备办理物权登记条件的,权利人依据预告登记主张实现物权的,应予支持;房屋尚不具备办理物权登记条件的,权利人可以就相应不动产劣后于在先抵押权优先受偿。为避免预告登记制度失去意义,管理人不得依据企业破产法第十八条第一款的规定行使撤销权。(当事人意思解释)


另一种意见:物权法引入预告登记的目的在于解决“一房二卖”问题,权利人优先取得物权的权利只是相对于其他购房人而言,但相对于除此之外的债权人,并无优先地位,也就是预告登记并无破产优先效力。(立法目的解读)


第三种意见:文义解读,应当区分情形处理:债务企业破产,房产具备办理物权登记条件的,权利人可以基于预告登记主张本登记,取得物权。房产尚不具备办理物权登记条件的,权利人无法基于预告登记主张本登记,无法取得物权,同时法律也未赋予预告登记权利破产优先效力,相应债权作为普通债权对待。(文义解读)


5.企业破产法实施前后欠付职工债权的处理。企业破产法第一百三十二条规定,该法施行后,破产人在该法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,依照该法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分,以该法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。前述规定不适用于企业破产法公布日之后形成的职工债权,债务人于企业破产法公布日之前及之后均欠付职工债权,以设定担保的特定财产之外的财产进行清偿过程中,应先行清偿企业破产法公布日之后形成的职工债权,再清偿之前形成的职工债权。形成于企业破产法公布日之前的职工债权清偿不足的,可以设定担保的特定财产变价所得优先清偿。


6.职工集资款、借款。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十八条规定,债务人所欠企业职工集资款,参照职工债权顺序清偿,但对违反法律规定的高额利息部分不予保护;职工向企业的投资,不属于破产债权。审判实践中,应当从严把握可予优先清偿的职工集资款范围,认定标准包括借款行为向不特定多数职工作出、借款源于劳动身份强迫、借款资金来源于职工工资性收入。


另一种意见:不予规定,职工集资款系特定时代的产物,当前应将职工集资款作为一般借款处理。


7.垫付职工工资债权。企业进入破产程序前,政府为维护社会稳定垫支或协调第三方垫支的职工债权,按照代为垫付的职工债权的性质清偿。


8.税收债权。依照《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(法释[2012]9号)的规定,破产企业在破产案件受理前因欠缴税款产生的滞纳金,属于普通破产债权;破产案件受理后因欠缴税款产生的滞纳金,不属于破产债权。

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